Lotta all'occupazione abusiva degli immobili

L'art. 5 del decreto-legge n. 47 del 28 marzo 2014 tratta della "Lotta all'occupazione abusiva di immobili" e prescrive che "chiunque occupa abusivamente un immobile senza titolo non può chiedere la residenza ne' l'allacciamento a pubblici servizi in relazione all'immobile medesimo e gli atti emessi in violazione di tale divieto sono nulli a tutti gli effetti di legge".

Secondo tale normativa chiunque occupi abusivamente un immobile  non può chiedere la residenza né l'allacciamento a pubblici servizi in relazione all'immobile medesimo, prevedendo anche la nullità degli effetti degli atti emessi in violazione di tale divieto. Il precedente quadro normativo consentiva a coloro i quali avessero occupato abusivamente un edificio di ottenervi la residenza pur in pendenza di un procedimento penale.

La norma in esame mira al ripristino delle situazioni di legalità compromesse dalla sussistenza di fatti penalmente rilevanti. Pertanto con la nuova normativa la residenza si misura non solo sulla abitualità della dimora nell'abitazione ma anche - e anzi, forse, prima - dalla regolarità del titolo di occupazione, e la dichiarazione di residenza sarà irricevibile qualora fosse dimostrato che l'alloggio è occupato abusivamente.

Per un esame di quali siano i titoli che legittimano l'occupazione di un immobile, vedi l'informativa in allegato.

La definizione di immobile

La definizione di immobile la si trova nell'art.812 del codice civile, e riguarda tutti gli edifici uniti al suolo anche se in modo transitorio, pertanto roulotte e case mobili non sono da considerarsi immobili.

Come dimostrare il possesso del titolo abitativo

Il titolo di occupazione dell’alloggio può essere dimostrato al momento della richiesta di iscrizione anagrafica o di cambio di abitazione, presentando copia del titolo che ne consente l’occupazione. Le persone che non sono in possesso di un documento che dimostri la titolarità all’occupazione dell’alloggio, potranno dimostrare di potervi abitare anche tramite una dichiarazione del proprietario o tramite dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà.

I proprietari verranno informati di ogni richiesta di residenza presso alloggi di loro proprietà, tramite un avviso di avvio del procedimento inoltrato presso la loro residenza, e potranno segnalare eventuali situazioni in cui i richiedenti non sono in possesso del titolo per occupare l’alloggio.

I controlli

Il Comune di iscrizione avrà 45 giorni di tempo dalla data della dichiarazione per effettuare i relativi controlli sulle dichiarazioni, comprese quelle sul possesso del titolo abitativo. 

Nel caso di accertamenti negativi o di verifica di assenza di requisiti, il Comune dovrà comunicare agli interessati l’esito dei controlli e questi avranno 10 giorni di tempo per rispondere (art. 10 bis della L. n.241/1990); l’Amministrazione, una volta ricevute le relative comunicazioni e/o integrazioni da parte degli interessati, avrà ulteriori 45 giorni di tempo per la decisione finale.

Nel caso in cui la comunicazione al cittadino non venisse inviata nei tempi previsti (45 giorni dall’istanza), quanto dichiarato dal cittadino non potrà più essere contestato sulla base del principio del “silenzio-assenso”.

Cosa succede qualora la richiesta non venisse accolta ?

Qualora la procedura avesse un esito negativo il Comune di iscrizione dovrà annullare l'iscrizione e il Comune di cancellazione dovrà ripristinare l'iscrizione nella propria anagrafe, come se l'iscrizione e la cancellazione non fossero mai avvenute. Ulteriori informazioni nella sezione "La ricezione delle dichiarazioni anagrafiche: valutazioni operative e situazioni di irricevibilità".

Tutti coloro che devono richiedere l'iscirizone anagrafica o il cmabio di abitaizone nel Comune

I diretti interessati

Si rimanda alla sezione relativa all'immigrazione e cambio di abitazione

L'iscrizione nell'Anagrefe Nazionale della Popolazione del Comune all'indirizzo richiesto

Nessuno

Il caso del "preliminare" di compravendita immobiliare

il contratto preliminare è quel tipo di contratto attraverso il quale le parti si obbligano a stipularne uno futuro. In particolare, il termine "preliminare" prelude alla stipula di un successivo contratto definitivo, il cui contenuto è già fissato nel preliminare.

Sostanzialmente con il contratto preliminare di vendita il proprietario dell’immobile (parte promittente venditrice), si obbliga a vendere all'altra parte (parte promittente acquirente), la proprietà dell'immobile al prezzo e secondo le modalità e i termini stabiliti nel contratto medesimo. Entrambe le parti si impegnano, quindi, a stipulare un nuovo contratto di compravendita (detto definitivo), con il quale verrà trasferita la proprietà.

Dal contratto preliminare discende, quindi, l'obbligo giuridico con efficacia vincolate delle parti ad alienare e ad acquistare l’immobile. Tale circostanza ha delle implicazioni importanti sotto il profilo anagrafico: il contratto preliminare non realizza il trasferimento del titolo di proprietà dell’immobile dal venditore all’acquirente ma origina esclusivamente un obbligo alla stipula di un successivo contratto definitivo.

Poiché il contratto preliminare di vendita è sostanzialmente prodromico (ovvero annuncia) alla successiva compravendita, formalizza un impegno reciproco delle parti rispetto a quest’ultima e, come detto, non trasferisce la proprietà dell’immobile dal venditore all’acquirente, esso non costituisce di per sé titolo idoneo all’occupazione dell’immobile a meno che, nell’ambito delle prescrizioni ivi contenute non venga disposto esplicitamente il godimento del bene, il possesso ecc.

Se nulla viene disciplinato in merito nel “preliminare” la dimostrazione della legittima occupazione dell’immobile richiesta dall’art. 5 del d.L. n. 47/2014 non può dirsi assolta. Pertanto, l’ufficiale di anagrafe dovrà procedere con un preavviso di rigetto ai sensi dell’art. 10 bis della legge 241/1990, al fine di acquisire eventualmente ulteriori elementi di valutazione positiva della pratica.

L’interessato potrà, ad esempio, depositare un altro titolo legittimante (comodato, locazione onerosa, consenso del proprietario all’occupazione dell’alloggio, dichiarazione sostitutiva di atto notorio nella quale si attesti il ricevuto consenso del proprietario all’occupazione dell’immobile ecc.). Qualora non pervengano controdeduzioni, o queste non consentano di valutare positivamente l’istanza di iscrizione anagrafica, dovrà procedersi con il rigetto dell'istanza.

Principio di ospitalità e solidarietà

Chi occupa un’abitazione con contratto di locazione, sulla base dei principi di ospitalità e solidarietà sanciti dall’art.2 della costituzione Italiana (vedi: Corte Cassazione Sez.III, Sentenza n.14343/2009), può legittimamente ospitare delle persone anche in contrasto con quanto stabilito dal contratto di locazione stesso. Pertanto vi è un diritto di ospitalità che deriva dal soggetto che ha la titolarità ad occupare l’alloggio (locatario), e che non necessita delle forme consuete contrattuali di titolarità ad uso dell’alloggio. Il proprietario in tal caso non potrà essere contrario all’iscrizione anagrafica, se non in sede giudiziaria.

In questi casi è comunque necessario che la persona che già occupa l’abitazione e che vi risulta essere residente e che si attiva per il principio di solidarietà, sia in possesso del contratto di affitto registrato. Le persone dovranno essere tutte iscritte nello stesso stato di famiglia in quanto il principio di solidarietà, presume che esista un rapporto tra di loro.

Sulla base di tale sentenza, eventuali clausole contrattuali che prevedano il divieto di solidarietà sono nulle (la clausola, non il contratto).

L’utilizzo dell’abitazione sulla base di tali principi non può costituire, previsto o meno dal contratto di locazione, a sub-affitto.